Thượng Hải tái thiết thế nào — và Hà Nội có thể học gì - KỲ 1

 KỲ 1: THƯỢNG HẢI 2026 — THÀNH PHỐ ĐÃ TÁI SINH TRÔNG NHƯ THẾ NÀO?

Và tại sao Hà Nội năm 2026 nhìn giống Thượng Hải năm 1992 đến kinh ngạc

(Kỳ 1 trong loạt bài 5 kỳ: “Thượng Hải tái thiết thế nào — và Hà Nội có thể học gì?”)

Trước khi đến Thượng Hải lần đầu, tôi đọc một câu mô tả khu Tân Thiên Địa: “Mặt tiền thế kỷ 19, nội thất thế kỷ 21.” Tôi nghĩ đó là khẩu hiệu quảng cáo. Đến khi đứng ở đó, tôi mới hiểu đó là định nghĩa chính xác nhất có thể có.

Những ngôi nhà thấp tầng kiểu shikumen — tường gạch xám, cổng gỗ nặng, mái ngói cong — đứng san sát nhau y hệt như chúng đã đứng từ thập niên 1920 dưới thời Tô giới Pháp. Nhưng bước qua cánh cổng đó, không gian bên trong hoàn toàn khác: nhà hàng Pháp, gallery tranh đương đại, quán cà phê với WiFi tốc độ cao, boutique thời trang Hàn Quốc.

Cuối tuần, người ta xếp hàng để vào những con hẻm này — không phải vì đây là bảo tàng, mà vì đây là một trong những nơi đáng sống nhất thành phố.

Khu Tân Thiên Địa từng là 52 ha nhà cũ nát, ẩm thấp, 2.500 hộ dân sống chen chúc với 1 người/4 m², không vệ sinh khép kín. Năm 1997, chính quyền quận Lô Loan quyết định tái thiết. Phương án ban đầu: phá hết, xây cao ốc. Kết quả sau tranh luận: giữ vỏ ngoài, thay toàn bộ ruột, tạo ra điểm đến mà ngay cả kiến trúc sư thiết kế ban đầu cũng không tưởng tượng được.

Đó là một trong hàng nghìn câu chuyện tạo nên “kỳ tích tái thiết Thượng Hải” — cuộc chuyển mình kéo dài đúng 30 năm, từ 1992 đến 2022, khi thành phố tuyên bố hoàn thành cải tạo toàn bộ khu nhà ở cũ cấp hai trở xuống.

Và câu chuyện đó liên quan trực tiếp đến Hà Nội hôm nay — không phải vì hai thành phố giống nhau, mà vì Hà Nội năm 2026 đang đứng ở gần đúng vị trí mà Thượng Hải đứng năm 1992.

I. THƯỢNG HẢI 2026: KẾT QUẢ CỦA 30 NĂM

Trần Thục Mai, 68 tuổi, đã sống cả đời ở khu Hồng Khẩu, Thượng Hải. Năm 2003, bà là một trong 340 hộ dân nhận thông báo tái thiết. Năm 2026, bà ngồi trên ban công căn hộ 72 m² mới — cùng địa chỉ, nhưng tầng 6 của một tòa nhà hiện đại thay vì tầng 1 của ngôi nhà cũ 25 m² ẩm thấp — và nói: “Không phải không tiếc. Tôi tiếc cái hàng hiên cũ nơi chúng tôi ngồi uống trà buổi tối. Nhưng con cái tôi có phòng riêng lần đầu tiên trong đời, và tôi có toilet trong nhà lần đầu tiên ở tuổi 45.”

Câu chuyện của bà Trần không phải điển hình hoàn toàn — nhiều người khác có trải nghiệm khó khăn hơn, bất công hơn. Nhưng nó phản ánh một xu hướng có thể đo lường được: chỉ số hài lòng người dân sau tái định cư ở các dự án giai đoạn 3 (2017–2022) đạt trên 85% theo khảo sát chính quyền thành phố — so với khoảng 60% ở giai đoạn 1 những năm 1990.

Những con số của 30 năm:

Từ 1992 đến 2022, Thượng Hải đã tái thiết hơn 120 triệu m² nhà ở cũ — diện tích tương đương khoảng 12.000 ha. Hơn 1,4 triệu hộ dân đã được tái định cư qua ba thập kỷ. Tổng đầu tư ước tính 300–400 tỷ USD, bao gồm cả vốn nhà nước, tư nhân và vốn nước ngoài.

Kết quả không gian đô thị: giá bất động sản tại các khu vực được bảo tồn và tái thiết tăng 8–12 lần so với trước; tỷ lệ dân số sống trong nhà dưới tiêu chuẩn giảm từ 23% năm 1990 xuống dưới 1% năm 2022; mật độ dân số nội đô giảm từ 37.000 người/km² xuống còn khoảng 22.000 người/km².

Điều quan trọng hơn những con số: tỷ lệ khiếu kiện, tranh chấp liên quan đến đền bù và tái định cư ở giai đoạn 3 giảm xuống dưới 3% — so với hàng chục nghìn vụ khiếu kiện ở giai đoạn 1 mà nhiều vụ kéo dài đến nay vẫn chưa giải quyết xong.

Ba kết quả không gian — không phải một công thức đồng nhất:

Điều quan trọng nhất cần hiểu về Thượng Hải là: tái thiết không có nghĩa là phá hết xây lại. Sau 30 năm, thành phố có ba loại kết quả không gian rất khác nhau.

Loại 1 — Bảo tồn toàn phần: Khu Tân Thiên Địa, Tiền Tử Phường, Kiến Nghiệp Lý. Giữ nguyên vỏ ngoài kiến trúc, cải tạo hoàn toàn nội thất, chuyển đổi chức năng sang thương mại - văn hóa - du lịch. Đây là những “tài sản cố định” tạo ra nguồn thu dài hạn cho thành phố mà không thể tái tạo nếu đã phá bỏ.

Loại 2 — Tái thiết hoàn toàn: Lục Gia Chủy, Phổ Đông, Tĩnh An. Phá bỏ toàn bộ công trình cũ, xây cao ốc thương mại và nhà ở hiện đại. Đây là khu vực không có giá trị di sản đặc biệt, được chọn để phát triển kinh tế tối đa.

Loại 3 — Hỗn hợp bảo tồn - cải tạo: Hồng Khẩu, Dương Phố, Trường Ninh. Giữ lại một số công trình có giá trị kiến trúc, cải tạo và nâng cấp phần còn lại, xây mới những khu vực xuống cấp không thể phục hồi. Đây là mô hình phức tạp nhất — nhưng cũng tạo ra khu đô thị có “hồn” nhất.

Người dân ở đâu sau tái thiết?

Đây là câu hỏi mà bất kỳ ai quan tâm đến công bằng đô thị đều phải hỏi. Câu trả lời ở Thượng Hải không đơn giản — và cũng không hoàn toàn đẹp.

Khoảng 20% hộ dân ở lại tại chỗ trong các căn hộ được cải tạo hoặc xây mới trên cùng khu đất. Khoảng 35% tái định cư trong phạm vi quận — gần chỗ cũ, giữ được mạng lưới xã hội và sinh kế. Khoảng 45% phải di chuyển đến các đô thị vệ tinh ở ngoại ô — Pengpu, Minhang, Tùng Giang — nơi hạ tầng ngày càng hoàn thiện nhưng không thể thay thế được sự gần gũi với trung tâm.

Điểm đáng chú ý nhất: tỷ lệ “bán suất tái định cư rồi đi thuê trọ ở nơi khác gần sinh kế cũ” ở các dự án giai đoạn 3 dưới 5%. Con số này quan trọng vì nó đo lường chất lượng thực sự của tái định cư — người ta có thực sự sống được ở nơi mới không, hay họ phải bán đi vì không thể tồn tại?

So với tỷ lệ 30–50% phổ biến ở các dự án tái định cư tại Việt Nam — điểm khác biệt này không phải tình cờ. Nó là kết quả của 30 năm học hỏi và điều chỉnh chính sách.

II. THƯỢNG HẢI 1992 VÀ HÀ NỘI 2026: SỰ TƯƠNG ĐỒNG KHÔNG THỂ PHỦ NHẬN

Ông T., 71 tuổi, lớn lên và về hưu ở 1 khu dân cư cạnh phố Hàm Tử Quan, Hà Nội. Ông sống trong căn nhà cũ kỹ, đã ba lần cải tạo trên diện tích 32 m² — vốn là căn nhà cấp 4 cơ quan bố trí cho từ thập niên 1980, nay là nơi ở của ba thế hệ. Quanh nhà ông một lô lốc các hộp diêm như thế, mái tôn, mái ngói, mái nhựa chen nhau, ống nước rỉ sét, tường ẩm mốc sau mỗi mùa mưa. “Tôi biết cần phải làm lại. Nhưng tôi sợ khi làm lại thì tôi không còn ở đây nữa.”

Nỗi sợ của ông T. không phải không có căn cứ — và đó chính xác là điều mà kinh nghiệm Thượng Hải đã để lại.

Thượng Hải năm 1992 trông như thế nào?

365 km² nhà ở cũ dày đặc, phần lớn xây từ trước 1949. Mật độ trung bình 4 m² sàn/người trong các khu tệ nhất — tức là một gia đình bốn người sống trong không gian 16 m². Không vệ sinh khép kín (toilet công cộng cách nhà 50–100 mét). Không thang máy. Không hệ thống xử lý nước thải riêng. Ống nước chung kẽo kẹt. Ngõ hẻm tối tăm, chỉ đủ cho hai người đi ngược chiều.

Hơn 1 triệu gia đình sống trong điều kiện này, nhiều gia đình không thể cải thiện vì nhà không thuộc sở hữu của họ — họ chỉ có quyền sử dụng do nhà nước phân theo chế độ cũ.

Hà Nội năm 2026 trong phạm vi Vành đai 2 trở vào:

Giai đoạn 2026–2035, Hà Nội đề xuất di dời trên 200.000 người ở khu vực sông Hồng, 200.000 người ở hồ Tây và phụ cận, và 42.000 người ở một số tuyến phố trong phạm vi Vành đai 3. Tổng cộng hơn 860.000 người trong phạm vi Vành đai 3 sẽ được bố trí lại trong giai đoạn 2026–2045.

Trong số này, khu phố cổ (36 phố phường Hoàn Kiếm) và phố cũ (khu Cửa Nam) sẽ được bảo tồn — đây là định hướng đúng đắn và nhất quán với chính sách lâu dài. Tái thiết mạnh không chỉ khu vực ngoài đê và bãi sông, mà tập trung cả vào các khu tập thể cũ từ thập niên 1960–1980 trong vành đai 2: Trung Tự, Kim Liên, Giảng Võ, Thành Công, Ngọc Khánh và hàng chục khu tập thể khác.

Đây là những công trình, khu dân cư đã vượt quá tuổi thọ thiết kế, xuống cấp nghiêm trọng nhưng vẫn đang là nơi ở của hàng trăm nghìn người.

Điểm tương đồng nào quan trọng nhất?

Không phải điều kiện vật chất — mặc dù có sự giống nhau. Điểm tương đồng quan trọng nhất là bối cảnh kinh tế chính trị: cả hai thành phố đều dưới sự lãnh đạo của Đảng Cộng sản, đều đang ở giai đoạn “đô thị hóa tăng tốc” khi áp lực kinh tế đòi hỏi hiện đại hóa nhanh chóng, và đều phải giải quyết bài toán di dời quy mô lớn với nguồn lực có hạn.

Đây cũng là lý do tại sao kinh nghiệm Thượng Hải có giá trị đặc biệt với Hà Nội — không phải vì Thượng Hải là hình mẫu hoàn hảo, mà vì họ đã thử nghiệm trong điều kiện tương tự, mắc những sai lầm có thể học được, và dần dần tìm ra những giải pháp hiệu quả hơn.

III. HAI ĐIỀU THƯỢNG HẢI KHÔNG LÀM — VÀ HÀ NỘI ĐANG CHUẨN BỊ LÀM

Thứ nhất: Thượng Hải không phá phố cổ.

Nhiều người không biết rằng Thượng Hải đã từng muốn xóa sổ các khu nhà shikumen kiểu Pháp. Đầu những năm 1990, phương án chiếm đa số trong các cuộc họp quy hoạch là “phá hết, xây mới” — giống hệt những gì nhiều đô thị Trung Quốc đã làm với các khu phố cũ. Kết quả sẽ là thêm hàng chục tháp cao ốc kính và thép vô hồn giống nhau.

Điều ngăn lại không phải luật bảo tồn di sản — Trung Quốc chưa có luật đó vào thời điểm ấy. Điều ngăn lại là một kiến trúc sư trẻ người Mỹ gốc Hoa tên Ben Wood và đối tác Hồng Kông Shui On Land đã thuyết phục được chính quyền quận Lô Loan thử nghiệm mô hình giữ vỏ ngoài. Thí nghiệm đó trở thành Tân Thiên Địa. Và Tân Thiên Địa trở thành bằng chứng không thể chối cãi rằng bảo tồn di sản và phát triển kinh tế không phải mâu thuẫn — chúng là hai mặt của cùng một bài toán.

Hà Nội đang đi đúng hướng khi cam kết bảo tồn phố cổ và phố cũ. Nhưng câu hỏi tiếp theo là: liệu có đủ dũng cảm để mở rộng tư duy đó sang những khu vực khác có giá trị di sản chưa được công nhận chính thức — làng nghề ven sông, phố bàn cờ ngoài đê, khu tập thể cũ có kiến trúc đặc trưng của thời kỳ bao cấp?

Thứ hai: Thượng Hải không giao tái định cư cho doanh nghiệp tư nhân.

Trong suốt ba thập kỷ, dù mô hình tài chính thay đổi nhiều lần, có một điều nhất quán: nhà nước là người trực tiếp chịu trách nhiệm đảm bảo quyền lợi người dân trong quá trình tái định cư. Doanh nghiệp xây dựng, doanh nghiệp bất động sản tham gia vào nhiều hạng mục — nhưng việc ký hợp đồng đền bù, quyết định diện tích tái định cư, đảm bảo “bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ” là trách nhiệm của chính quyền, không thể khoán cho tư nhân.

Hà Nội đang làm ngược lại ở dự án sông Hồng: liên danh tư nhân thực hiện toàn bộ — từ thu hồi đất đến xây khu tái định cư đến quyết định phương án bố trí. Đây không chỉ là câu hỏi về năng lực — đây là câu hỏi về xung đột lợi ích cơ bản. Khi nhà đầu tư vừa được hưởng lợi từ quỹ đất thương mại vừa chịu trách nhiệm tái định cư người dân, thì trong mọi quyết định “khó”, lợi ích thương mại sẽ nghiêng cán cân.

IV. BÀI HỌC ĐẦU TIÊN: KẾT QUẢ ĐẸP ĐẾN TỪ QUÁ TRÌNH ĐAU

Điều cuối cùng cần nói về Thượng Hải 2026 là: vẻ đẹp của thành phố hôm nay không che giấu được những tổn thương của quá trình tạo ra nó.

Giai đoạn 1 (1992–2000) của Thượng Hải để lại hàng chục nghìn vụ khiếu kiện về đền bù không thỏa đáng — nhiều vụ kéo dài đến hai thập kỷ. Có những gia đình bị di dời ra ngoại ô vào đầu những năm 1990 khi hạ tầng vùng ven gần như không tồn tại — trường học không đủ, bệnh viện xa, tuyến xe buýt thưa thớt.

Họ nhận căn hộ mới rộng hơn nhưng cuộc sống thực tế tệ hơn. Một số người đã bán lại suất tái định cư rồi quay về thuê trọ ở ngoại ô Thượng Hải vì không còn có thể chi trả chi phí sống tại trung tâm.

Thành công của Thượng Hải không phải vì họ không mắc sai lầm. Thành công của Thượng Hải là vì họ học từ sai lầm — và mỗi giai đoạn sau tốt hơn giai đoạn trước một cách có chủ đích.

Hà Nội có một lợi thế mà Thượng Hải không có: có thể học trực tiếp từ 30 năm sai lầm và thành công của người đi trước mà không cần tự mình trải qua từng bước. Đó là lợi thế của người đi sau — nếu biết sử dụng.

Câu hỏi không phải “Hà Nội có thể tái thiết như Thượng Hải không?” Câu hỏi là: “Hà Nội có muốn học từ những bài học đau nhất của Thượng Hải không — những bài học về đồng thuận, công bằng và trách nhiệm — hay chỉ muốn học những hình ảnh đẹp của kết quả cuối cùng?”

-------

Kỳ tiếp theo: Cỗ máy ba bánh — Nhà nước, Doanh nghiệp và Người dân đã hợp tác như thế nào qua ba giai đoạn, và tại sao “Hai vòng tham vấn” là cơ chế quan trọng nhất mà Hà Nội chưa có.

Từ FB NHÀ BÁO PHAN MAI LỢI