(Kỳ 3 trong loạt bài 5 kỳ: “Thượng Hải tái thiết thế nào — và Hà Nội có thể học gì?”)
64,84 TRIỆU TỶ ĐỒNG VÀ CHUYẾN THĂM HỌC TẬP CỦA HÀ NỘI TẠI SHANGHAI TRƯỚC TÁI THIẾT...
Báo Lao Động phát hiện Hà Nội đã bắt đầu thu hồi đất với giá 0₫
Ngày 6/5/2026, bà Dương Thị Bích Ngọc — mẹ đơn thân, sinh sống ở ngõ 150 An Dương Vương, phường Phú Thượng từ năm 1992 — mở tờ dự thảo phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư do UBND phường ký.
Bà đọc đi đọc lại. Tổng diện tích đất đang sử dụng: 201,8 m². Tiền bồi thường đất: 0 đồng. Tiền hỗ trợ nhà ở và công trình gắn liền với đất: 0 đồng. Bồi thường cây cối, hoa màu trên đất: 2.248.200 đồng.
Trên hơn 200 m² đất mà gia đình bà đã tôn tạo từ vùng thùng vũng hoang hóa, đã sống và làm lụng suốt 34 năm, Nhà nước đề xuất bồi thường hơn 2 triệu đồng — ít hơn một bữa ăn nhà hàng của những người sẽ đến công viên sau khi gia đình bà dọn đi.
“Tôi cảm thấy rất buồn và ngỡ ngàng,” bà Ngọc nói với báo Lao Động. “Bây giờ tôi nhận quyết định tiền bồi thường đất là 0 đồng trong khi tôi không có nơi nào khác để ở.”
Trường hợp của bà Ngọc không cô đơn. Anh Hoàng Thế Nam có 825 m² đất — bồi thường 17.717.600 đồng tiền cây cối, nhà đất 0 đồng. Bà Trần Thị Kim Hợi, 294,6 m² — bồi thường 5.819.000 đồng.
Đây là dự án công viên Phú Thượng — một trong 18 dự án thành phần của Trục Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng. Quy hoạch 1/500 được đưa ra lấy ý kiến người dân chỉ một ngày trước khi phê duyệt. Và phương án bồi thường 0 đồng cho đất đang được thực thi trong khi quy hoạch chi tiết tổng thể toàn bộ dự án vẫn chưa được phê duyệt!
Đây là điểm thích hợp để đặt câu hỏi: bài toán tài chính của tái thiết Hà Nội vận hành như thế nào — và ai thực sự chịu rủi ro?
TIỀN ĐỀ: HÀ NỘI ĐÃ ĐẾN THƯỢNG HẢI — VÀ HỌC ĐƯỢC GÌ?
Từ ngày 1–4/2/2026, đoàn công tác Hà Nội do Phó Chủ tịch Thường trực UBND Dương Đức Tuấn dẫn đầu đã đến Thượng Hải. Họ thăm Khu Tân Thiên Địa, khảo sát Bến Thượng Hải - Phố Đông, nghe Viện Quy hoạch Đồng Tế (TJUPDI) trình bày về “Quy hoạch tổng thể Thủ đô tầm nhìn 100 năm”, và ký kết MOU giữa Viện Quy hoạch Xây dựng Hà Nội với TJUPDI.
Các chuyên gia TJUPDI đã đề xuất định vị Hà Nội trở thành “thành phố đổi mới sáng tạo và sinh thái toàn cầu” dựa trên ba trụ cột: văn minh sinh thái, đổi mới sáng tạo và bản sắc văn hóa.
Về tái thiết đô thị, họ đề xuất áp dụng phương pháp “bảo tồn thích ứng” đối với khu vực nội đô lịch sử.
Phía Sở Quy hoạch Thượng Hải chia sẻ ba nguyên tắc “sống còn”: kiểm soát trần dân số ở mức 25 triệu người và trần diện tích đất xây dựng tối đa 50%; mô hình “15 phút cuộc sống” đảm bảo tiếp cận dịch vụ thiết yếu trong vòng 15 phút đi bộ; và chiến lược không gian ngầm tạo thành các “thành phố ngầm” liên hoàn tại các khu trung tâm.
Hà Nội đề nghị TJUPDI cung cấp các bộ tiêu chuẩn của Thượng Hải và Bắc Kinh liên quan đến quy hoạch không gian ngầm phức hợp, tiêu chuẩn kỹ thuật TOD, tiêu chuẩn thoát nước và chống ngập theo mô hình “Thành phố bọt biển”. Hà Nội cũng làm việc với Tập đoàn Danish Hydraulic Institute (DHI - Đan Mạch) để đánh giá rủi ro thủy lực.
Đây là tín hiệu tích cực — Hà Nội đang học từ đúng nguồn. Nhưng có một khoảng cách đáng lo ngại giữa những gì đoàn công tác học được và những gì đang được thực thi...
Đoàn công tác học về “Thành phố bọt biển” — nhưng dự án sông Hồng đang đề xuất kè cứng toàn tuyến.
Đoàn học về “bảo tồn thích ứng” — nhưng phương án đền bù 0 đồng tại Phú Thượng đang được triển khai.
Đoàn học về DHI và mô hình thủy lực — nhưng quy hoạch phân khu 1/5.000 vẫn chưa được phê duyệt.
Đoàn học về Tân Thiên Địa nơi “giữ vỏ ngoài, đổi mới công năng” — nhưng phương án tái thiết dọc sông Hồng là giải tỏa toàn bộ để xây mới.
Nói cách khác: Hà Nội đang học phần kết quả đẹp của Thượng Hải mà chưa học phần quá trình đau đớn tạo ra kết quả đó — ba giai đoạn, hàng nghìn vụ khiếu kiện, và cuối cùng là cơ chế “Hai vòng tham vấn” ra đời từ bài học xương máu.
Chuyến thăm tháng 2/2026 chụp ảnh tại Tân Thiên Địa và ký MOU với TJUPDI là bước đầu cần thiết. Nhưng bước tiếp theo — áp dụng những gì đã học vào thực tế triển khai — vẫn còn bỏ ngỏ...
I. CON SỐ 64,84 TRIỆU TỶ ĐỒNG — ĐỌC NHƯ THẾ NÀO CHO ĐÚNG?
Con số 64,84 triệu tỷ đồng — tổng nguồn lực Hà Nội cần cho tái cấu trúc đô thị 2026–2045 — lớn đến mức khó hình dung.
Đó là khoảng 2.500 tỷ USD, gấp gần 10 lần GDP Việt Nam năm 2025. Thượng Hải mất 30 năm tái thiết với tổng đầu tư ước tính khoảng 300–400 tỷ USD.
Nhưng trước khi hoảng sợ hay phấn khích với con số đó, cần đọc nó đúng cách.
Con số thực và con số ảo:
64,84 triệu tỷ đồng là “tổng nhu cầu vốn toàn xã hội” — bao gồm cả vốn đầu tư tư nhân vào bất động sản mới, vốn doanh nghiệp, vốn dân tự đầu tư vào nhà ở của mình. Đây không phải ngân sách nhà nước.
Phần nhà nước thực sự bỏ ra là khoảng 1,97 triệu tỷ đồng trong giai đoạn 2026–2035 — một con số rất lớn, nhưng chỉ bằng khoảng 3% tổng số kia.
Phần còn lại — khoảng 97% — phụ thuộc vào khu vực tư nhân và thị trường.
Câu hỏi không ai trả lời rõ ràng là: nếu thị trường không huy động đủ vốn, ai chịu trách nhiệm?
Cấu trúc vốn Thượng Hải so sánh:
Thượng Hải cũng không dùng ngân sách nhà nước cho toàn bộ tái thiết. Nhưng cách họ cấu trúc nguồn vốn khác căn bản:
Giai đoạn 1 (1992–2000): Nhà nước bán quyền sử dụng đất, lấy tiền đó đền bù và làm hạ tầng. Tư nhân tham gia xây dựng nhưng không quyết định việc tái định cư.
Giai đoạn 2 (2000–2017): Trái phiếu địa phương chuyên dụng — “trái phiếu cải tạo khu ổ chuột” — cho phép huy động vốn xã hội mà nhà nước vẫn kiểm soát việc sử dụng. Ưu đãi thuế thu hút doanh nghiệp tư nhân vào các hạng mục thương mại, nhưng tái định cư vẫn do nhà nước đảm bảo.
Giai đoạn 3 (2017–2022): Mô hình “cổ phần hóa đất đai” — nhà nước và dân cùng góp vốn bằng đất, chia lợi nhuận sau cải tạo. Người dân trở thành đồng chủ đầu tư, không chỉ là người nhận đền bù.
Điểm mấu chốt: Trong cả ba giai đoạn, nhà nước Thượng Hải là chủ thể tài chính trung gian — không giao toàn bộ rủi ro cho tư nhân. Khi doanh nghiệp gặp khó khăn, nhà nước có thể can thiệp để đảm bảo người dân không bị bỏ rơi giữa chừng.
II. MÔ HÌNH BT VÀ RỦI RO HỆ THỐNG
Hà Nội chọn mô hình BT (xây dựng — chuyển giao) cho dự án sông Hồng: tư nhân bỏ vốn làm hạ tầng, đổi lại nhận quỹ đất thương mại.
Mô hình này có tiền lệ thất bại nặng nề nhất trong lịch sử đô thị hóa Việt Nam — Thủ Thiêm — nhưng vẫn được chọn, với quy mô lớn hơn hàng chục lần.
Vấn đề không phải BT là mô hình xấu về nguyên tắc. Vấn đề là khi BT gặp ba điều kiện cùng lúc: quỹ đất đối ứng có giá trị rất cao, năng lực tài chính liên danh hạn chế, và nhà nước không trực tiếp chịu trách nhiệm tái định cư — thì xung đột lợi ích là không tránh khỏi.
Xung đột lợi ích cụ thể:
Liên danh Đại Quang Minh - THACO - Hòa Phát vừa là bên xây dựng hạ tầng (cam kết với nhà nước) vừa là bên nhận quỹ đất thương mại (lợi ích của mình) vừa là bên thực hiện tái định cư (trách nhiệm xã hội).
Trong mọi quyết định “khó” — vị trí khu tái định cư, diện tích căn hộ, tiến độ bàn giao — lợi ích thương mại sẽ tự nhiên cạnh tranh với trách nhiệm xã hội. Không phải vì các doanh nghiệp này xấu. Mà vì cấu trúc không có cơ chế nào ngăn xung đột đó xảy ra.
Bài học Phú Thượng:
Câu chuyện bà Ngọc, anh Nam, bà Hợi ở ngõ 150 An Dương Vương không phải câu chuyện về tham nhũng hay ác ý. Đó là câu chuyện về việc đất canh tác của hợp tác xã giao từ năm 1992 — đất mà người dân đã cải tạo từ “thùng vũng hoang hóa” bằng công sức và tiền bạc của mình — không được xem là “đất có quyền bồi thường” vì thiếu loại giấy tờ cụ thể. Kết quả: 34 năm sinh sống và lao động được định giá bằng tiền cây cối trên đất, tổng cộng 2 triệu đồng.
Đây chính xác là điều mà Thượng Hải giai đoạn 1 đã gây ra — và phải mất hai thập kỷ khiếu kiện để sửa lại. Nguyên tắc “Đếm gạch + Đảm bảo diện tích tối thiểu” ra đời từ những bất công như vậy. Hà Nội có thể học từ sai lầm đó mà không cần phải tự trải qua.
III. NHỮNG CÔNG CỤ TÀI CHÍNH HÀ NỘI CHƯA CÓ
Phiếu nhà ở (Housing Voucher):
Ở giai đoạn 3, thay vì buộc người dân nhận một căn hộ cụ thể ở một địa điểm cụ thể, Thượng Hải cho phép người dân nhận “phiếu nhà ở” — chứng nhận có giá trị bằng khoản đền bù được duyệt — và dùng phiếu đó mua hoặc thuê nhà tại bất kỳ dự án nào trong danh sách được chấp thuận trên toàn thành phố.
Công cụ này tạo ra tự do lựa chọn thực sự: người muốn ở gần chỗ cũ có thể tìm nhà gần đó. Người muốn ra vùng ven rộng hơn có thể làm vậy. Người muốn tái định cư tại chỗ trong khu vực cải tạo có thể chờ và dùng phiếu khi công trình hoàn thành.
Hà Nội hiện tại chỉ có hai lựa chọn: nhận tiền đền bù (và tự lo chỗ ở trong bối cảnh thị trường BĐS đang bị chính dự án này đẩy giá lên) hoặc nhận căn hộ tái định cư tại khu do liên danh xây. Không có lựa chọn thứ ba.
Quỹ sinh kế độc lập:
Thượng Hải phân biệt rõ ràng hai khoản: đền bù tài sản (nhà đất) và hỗ trợ sinh kế (thu nhập bị mất). Đây là hai bài toán hoàn toàn khác nhau và cần được giải bằng hai công cụ khác nhau.
“Siêu thị việc làm linh hoạt” — trung tâm kết nối việc làm đặt ngay trong khu tái định cư — là một trong những đổi mới thực tế nhất của Thượng Hải. Không phải lớp đào tạo lý thuyết, mà là không gian vật lý nơi nhà tuyển dụng và người tìm việc gặp nhau, với thông tin về tất cả việc làm trong bán kính 5 km được cập nhật hàng tuần.
Hà Nội hiện tại: hỗ trợ 100% tiền thuê nhà trong 3 năm, rồi 50% trong năm thứ 4–5. Không có khoản nào dành riêng cho hỗ trợ sinh kế.
------
Kỳ tiếp theo: 860.000 người — ai được học, ai phải trả giá?
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét