KỲ 5: HÀ NỘI CẦN “TRUNG TÂM TÁI THIẾT ĐÔ THỊ” RIÊNG CỦA MÌNH (nhà báo Mai Phan Lợi)

Năm cơ chế Thượng Hải đã có và Hà Nội có thể tạo ra

(Kỳ 5 — Kỳ cuối trong loạt bài 5 kỳ: “Thượng Hải tái thiết thế nào — và Hà Nội có thể học gì?”)

Năm 2017, Thượng Hải thành lập 上海城市更新建设发展有限公司 — “Công ty Phát triển Cập nhật Đô thị Thượng Hải.” Tên có vẻ bình thường. Nhưng cấu trúc của nó thì không.

Đây không phải cơ quan nhà nước — không có thẩm quyền hành chính, không thể ban hành quyết định cưỡng chế. Đây không phải doanh nghiệp tư nhân — mục tiêu không phải tối đa hóa lợi nhuận. Đây là một thực thể lai: vốn góp từ chính quyền thành phố và các quận, điều hành bởi hội đồng gồm cả cán bộ lẫn chuyên gia độc lập, vận hành theo nguyên tắc thị trường nhưng vì mục tiêu công.

Nhiệm vụ của nó: đứng giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân — không đại diện cho bên nào, chỉ đảm bảo quá trình tái thiết diễn ra công bằng, minh bạch và có chất lượng. Kiểm tra bản thiết kế trước khi phê duyệt. Giám sát thực thi đền bù. Tiếp nhận khiếu nại.

Và quan trọng nhất: phát hiện vấn đề trước khi nó trở thành tranh chấp.

Sau 5 năm vận hành, chỉ số hài lòng người dân ở các dự án có sự tham gia của Trung tâm này cao hơn đáng kể, và tỷ lệ khiếu kiện thấp hơn rõ rệt.

Hà Nội cần một tổ chức như vậy. Không phải một ban quản lý dự án khác. Không phải một doanh nghiệp nhà nước khác. Mà là một “bộ đệm” thực sự giữa ba bên — để không bên nào có thể áp đặt ý chí lên bên khác mà không có sự kiểm tra.

I. NĂM CƠ CHẾ THƯỢNG HẢI ĐÃ CÓ — VÀ CÓ THỂ ÁP DỤNG TẠI HÀ NỘI

Cơ chế 1: Tổ chức tái thiết trung gian độc lập

Không phải doanh nghiệp tư nhân chịu trách nhiệm tái định cư. Không phải cơ quan hành chính vừa phê duyệt vừa giám sát chính mình. Mà là một tổ chức lai — có vốn nhà nước, có chuyên gia độc lập, có đại diện cộng đồng trong hội đồng giám sát — chuyên đảm bảo quyền lợi người dân trong suốt quá trình tái thiết.

Tại Hà Nội, có thể thành lập “Trung tâm Tái thiết Đô thị Hà Nội” trực thuộc UBND thành phố nhưng độc lập về vận hành, với nhiệm vụ giám sát tất cả dự án tái thiết có quy mô trên 1.000 hộ dân bị ảnh hưởng.

Cơ chế 2: “Hai vòng tham vấn” với ngưỡng đồng thuận bắt buộc

Trước khi triển khai bất kỳ dự án tái thiết nào:

Vòng 1: Tổ chức bỏ phiếu trong cộng đồng — “Có muốn tái thiết không?” Cần ít nhất 70% đồng thuận mới được tiến hành. Nếu không đủ, phải dừng và thiết kế lại.

Vòng 2: Công bố phương án đền bù chi tiết — “Đồng ý với phương án này không?” Cần ít nhất 85% đồng thuận ký hợp đồng mới được di dời.

Đây không phải cơ chế “người dân phủ quyết tất cả” — đó là cơ chế tạo ra áp lực thiết kế tốt từ đầu. Khi biết phải đạt 85% đồng thuận, các nhà thiết kế và hoạch định sẽ lắng nghe người dân từ sớm thay vì giải thích sau khi quyết định đã được đưa ra.

Cơ chế 3: Công khai thông tin đền bù (“Chính sách ánh sáng”)

Toàn bộ thông tin về phương án đền bù — giá mỗi m², tổng giá trị, phương thức tính toán, so sánh với giá thị trường — phải được công bố công khai, không chỉ gửi riêng từng hộ. Bất kỳ ai cũng có thể đọc, so sánh, và phát hiện bất thường.

Trong vụ Phú Thượng, nếu có cơ chế này, phương án đền bù 0 đồng sẽ không thể tồn tại — vì ngay khi được công bố, sự bất hợp lý của nó sẽ hiện ra trước mắt cả cộng đồng, không chỉ những hộ dân bị ảnh hưởng trực tiếp.

Cơ chế 4: Phiếu nhà ở cho người dân tự lựa chọn tái định cư

Thay vì chỉ cung cấp một loại căn hộ tái định cư ở một địa điểm duy nhất, phát hành “phiếu nhà ở” có giá trị bằng khoản đền bù được duyệt, cho phép người dân dùng phiếu đó tại bất kỳ dự án nhà ở xã hội hoặc tái định cư nào trong danh sách được thành phố chấp thuận.

Điều này tôn trọng thực tế rằng mỗi hộ dân có nhu cầu khác nhau: người cần ở gần chỗ làm cũ, người muốn ra vùng ven rộng hơn, người muốn ở tại chỗ trong khu vực cải tạo. Cơ chế phiếu nhà ở đáp ứng tất cả mà không cần giải quyết từng trường hợp một.

Cơ chế 5: Quỹ sinh kế độc lập tách biệt với đền bù đất

Lập Quỹ Hỗ trợ Sinh kế Tái thiết Đô thị — nguồn vốn từ phần lợi nhuận của quỹ đất thương mại trong dự án — chuyên dành để hỗ trợ người mất sinh kế do tái thiết. Cụ thể:

• Đào tạo kỹ năng miễn phí cho hộ dân cần chuyển đổi nghề

• Khoản vay ưu đãi 0% lãi suất trong 3 năm đầu cho hộ muốn khởi nghiệp

• Trung tâm kết nối việc làm trong bán kính 3 km từ mỗi khu tái định cư

• Hỗ trợ mặt bằng kinh doanh tầng trệt với giá thuê ưu đãi tối thiểu 5 năm

II. THỨ TỰ ƯU TIÊN — VÀ KHOẢNG CÁCH GIỮA HỌC VÀ LÀM

Điều đáng ghi nhận: Hà Nội đã chủ động học Thượng Hải đúng chỗ. Tháng 2/2026, đoàn công tác Hà Nội đề nghị TJUPDI cung cấp các tiêu chuẩn kỹ thuật về mô hình “Thành phố bọt biển” để giải quyết bài toán ngập úng, tiêu chuẩn TOD và chiến lược không gian ngầm. Hà Nội cũng làm việc với DHI — tổ chức tư vấn sở hữu phần mềm MIKE, công cụ tiêu chuẩn toàn cầu để mô hình hóa sông ngòi và ngập lụt đô thị — để đánh giá rủi ro thủy lực.

Đây là những bước đúng hướng. Nhưng có một khoảng cách nghiêm trọng giữa những gì được học và những gì đang được thực thi:

Hà Nội học về “Thành phố bọt biển” nhưng dự án sông Hồng đang đề xuất kè cứng toàn tuyến.

Hà Nội học về “bảo tồn thích ứng” nhưng phương án đền bù 0 đồng tại Phú Thượng đang được triển khai.

Hà Nội học từ DHI về mô hình thủy lực nhưng cao độ xây dựng vẫn chưa có luận chứng.

Thượng Hải cũng xây dựng Cung Triển lãm quy hoạch — bảo tàng quy hoạch lớn nhất thế giới với sa bàn khổng lồ và công nghệ thực tế ảo — để “minh bạch hóa thông tin quy hoạch và tạo sự đồng thuận trong nhân dân.”

Hà Nội ghi nhận bài học đó. Nhưng người dân ngõ 150 An Dương Vương nhận dự thảo đền bù 0 đồng chỉ một ngày trước khi quy hoạch 1/500 được phê duyệt.

Khoảng cách đó không phải do thiếu kiến thức. Mà do thiếu cơ chế. Dưới đây là thứ tự ưu tiên thực tế để rút ngắn khoảng cách đó:

Ưu tiên ngay lập tức (2026):

• Dừng phương án đền bù 0 đồng tại Phú Thượng và các khu vực tương tự. Rà soát lại nguyên tắc đền bù theo thực trạng sử dụng, không chỉ theo giấy tờ pháp lý

• Ban hành ngay cơ chế định giá đất độc lập cho tất cả dự án tái thiết

Ưu tiên trong năm 2026–2027:

• Thành lập “Trung tâm Tái thiết Đô thị Hà Nội” với đại diện cộng đồng trong hội đồng giám sát

• Triển khai thí điểm “Hai vòng tham vấn” tại hai đến ba dự án thành phần của sông Hồng trước khi áp dụng toàn bộ

Ưu tiên trung hạn (2027–2030):

• Thiết kế và thí điểm cơ chế Phiếu nhà ở tại các khu tái định cư Long Biên và Lĩnh Nam

• Lập Quỹ Sinh kế với nguồn vốn từ lợi nhuận quỹ đất thương mại

• Thí điểm mô hình “cổ phần hóa đất đai” tại một vài block nhà trong phạm vi vành đai 2

III. ĐIỀU THƯỢNG HẢI LÀM SAI — VÀ HÀ NỘI KHÔNG NÊN LẶP LẠI

Trước khi kết, cần nói thẳng: Thượng Hải không phải hình mẫu hoàn hảo.

Giai đoạn 1 để lại hàng chục nghìn vụ khiếu kiện kéo dài hai thập kỷ. Nhiều gia đình bị di dời ra ngoại ô khi hạ tầng vùng ven chưa sẵn sàng — trường học, bệnh viện, chợ đều thiếu. Tốc độ quá nhanh trong giai đoạn 1 tạo ra nhiều bất công khó sửa.

Và có một bài học ít được nói đến: Thượng Hải phát triển mạnh bờ sông Hoàng Phố trong những thập niên qua, và nay đang đối mặt với nguy cơ ngập lụt ngày càng tăng do biến đổi khí hậu tại chính những khu vực đó.

Đây là lời nhắc nhở trực tiếp cho sông Hồng: phát triển đô thị ven sông mà không giải quyết căn cơ bài toán thủy văn là rủi ro không thể phục hồi.

IV. CÙNG MỘT ĐẢNG, HAI CON ĐƯỜNG — VÀ LỰA CHỌN LÀ CỦA HÀ NỘI

Thượng Hải và Hà Nội đều dưới sự lãnh đạo của Đảng Cộng sản. Điều đó không tự động tạo ra kết quả giống nhau.

Thượng Hải thành công không phải vì thể chế chính trị — mà vì thể chế đó được vận hành bằng cơ chế minh bạch, đồng thuận thực chất và trách nhiệm giải trình cụ thể.

Đảng ủy Thượng Hải không chỉ tuyên bố “người dân là trung tâm” — họ xây dựng cơ chế để tuyên bố đó có thể kiểm chứng được, như “Chính sách ánh sáng” công khai toàn bộ thông tin đền bù, như vòng bỏ phiếu với ngưỡng đồng thuận 85%, như nhóm giám sát cộng đồng ngồi cùng phòng với kiến trúc sư.

Hà Nội có tất cả điều kiện để làm điều tương tự. Có bộ máy chính quyền đến tận phường. Có lực lượng cán bộ cơ sở hiểu địa bàn. Có truyền thống quần chúng trong lịch sử cách mạng.

Và bây giờ có thêm 30 năm bài học của Thượng Hải để tham khảo, cũng như ý chí và quyết tâm xây dựng hai xã phường XHCN đầu tiên.

Câu hỏi không phải “Hà Nội có thể không?” Câu hỏi là: Hà Nội có muốn không?

Muốn xây dựng cơ chế tham vấn thực sự, ngay cả khi nó làm chậm tiến độ. Muốn công khai thông tin đền bù, ngay cả khi điều đó tạo ra áp lực. Muốn để người dân ngồi trong phòng thiết kế, ngay cả khi họ hỏi những câu hỏi khó.

Muốn trả chi phí xã hội trước — bằng cách lắng nghe — thay vì trả sau bằng hàng nghìn vụ khiếu kiện và những câu chuyện như bà Ngọc ở Phú Thượng nhân lên hàng chục nghìn lần trên khắp 16 xã phường dọc sông Hồng.

Những ngôi nhà cũ cần được đổi mới. Hà Nội xứng đáng có một dòng sông đẹp. 860.000 người xứng đáng có cuộc sống tốt hơn.

Nhưng họ cũng xứng đáng được nghe, được tham gia, và được là đối tác — không chỉ là đối tượng — trong cuộc tái thiết đang quyết định tương lai của Thủ đô.

-------

Kết thúc loạt bài 5 kỳ: “Thượng Hải tái thiết thế nào — và Hà Nội có thể học gì?”

Tháng 5/2026

Dựa trên: Tài liệu nghiên cứu tái thiết đô thị Thượng Hải 1992–2022, báo Lao Động về vụ đền bù 0 đồng tại công viên Phú Thượng (21/5/2026), dữ liệu quy hoạch tái thiết Hà Nội 2026–2045, và các văn bản pháp lý liên quan đến dự án Trục Đại lộ Cảnh quan Sông Hồng

-------

Xem lại kỳ 4: https://www.facebook.com/share/p/1GzRfUJbTx/?mibextid=wwXIfr

Ẩn bớt

KỲ 4: 860.000 NGƯỜI — AI ĐƯỢC HỌC, AI PHẢI TRẢ GIÁ? (Nhà báo Mai Phan Lợi)

Từ ngõ 150 An Dương Vương đến phố cổ Hà Nội: Bài học về công bằng trong tái thiết

(Kỳ 4 trong loạt bài 5 kỳ: “Thượng Hải tái thiết thế nào — và Hà Nội có thể học gì?”)

Trong hơn 860.000 người sẽ bị ảnh hưởng bởi quá trình tái thiết đô thị Hà Nội giai đoạn 2026–2045, không ai giống ai.

Có người sống trong căn hộ tập thể cũ kỹ 32 m² từ thập niên 1970 — nhà xuống cấp, muốn được đổi mới nhưng sợ mất chỗ. Có người ở phố tân - cổ giao duyên — nhà hàng chục năm tuổi, giá trị di sản lẫn kinh tế cao, quyết tâm giữ lại. Có người ở khu phố bàn cờ ngoài đê từ Nhật Tân đến cầu Vĩnh Tuy — có sổ đỏ đầy đủ, nhà xây nhiều tầng, sinh kế gắn với vị trí. Và có người như bà Ngọc ở ngõ 150 An Dương Vương — đất không có sổ, đền bù 0 đồng, không có nơi nào khác để đi.

Tất cả họ đều nằm trong một từ: “người dân bị ảnh hưởng.” Nhưng tác động lên họ khác nhau hoàn toàn — và nếu chính sách không phân biệt được sự khác biệt đó, bất công sẽ xảy ra một cách có hệ thống.

I. PHÂN TẦNG TÁC ĐỘNG: BỐN NHÓM KHÔNG THỂ GỘP CHUNG

Nhóm A — Nhà có sổ đỏ hợp lệ, phố cũ nội đô:

Đây là nhóm có quyền pháp lý rõ ràng nhất. Đền bù theo giá thị trường là nghĩa vụ pháp lý không thể tranh cãi. Thách thức ở đây là: giá thị trường nào? Giá trước khi dự án công bố, hay giá sau khi thị trường đã phản ánh kỳ vọng tăng giá từ dự án?

Thượng Hải giải quyết vấn đề này bằng cách: giá đền bù được xác định bởi công ty định giá độc lập, không phải chính quyền hay nhà đầu tư, tại thời điểm khảo sát thực địa — và người dân có quyền yêu cầu thẩm định lại nếu không đồng ý.

Hà Nội chưa có cơ chế tương đương.

Nhóm B — Dải phố bàn cờ ngoài đê, Nhật Tân đến cầu Vĩnh Tuy:

Đây là khu vực đặc biệt nhất trong toàn bộ dự án sông Hồng. Dải dân cư này nằm ngoài đê nhưng đa số đã được cấp sổ đỏ — nhà xây nhiều tầng, có hộ khẩu, có địa chỉ hành chính, sinh kế gắn chặt với vị trí (cách trung tâm Hà Nội chỉ 1–2 km, view sông, giá thị trường thực sự rất cao).

Câu hỏi quan trọng nhất cho nhóm này: liệu giá đền bù có phản ánh đúng giá trị thực của tài sản họ mất? Và nếu nhận đền bù, họ có thể mua lại chỗ ở có giá trị tương đương ở khu vực lân cận không?

Với đất ven sông đã có giá 500 triệu đến 1 tỷ đồng/m², câu trả lời gần như chắc chắn là không — nếu giá đền bù dựa trên bảng giá nhà nước.

Nhóm C — Đất bãi không có sổ, sử dụng ổn định nhiều năm:

Đây là nhóm như bà Ngọc, anh Nam, bà Hợi ở Phú Thượng. Về mặt pháp lý, đây là đất công, người dân chỉ có quyền sử dụng không chính thức. Nhưng về mặt thực tế xã hội, đây là nhà và sinh kế của những gia đình đã gắn bó nhiều thập kỷ, bỏ công sức và tiền bạc cải tạo.

Thượng Hải giải quyết nhóm này bằng nguyên tắc “Đếm gạch”: bồi thường theo thực trạng thực tế, không phụ thuộc giấy tờ pháp lý, và đảm bảo tối thiểu 22 m² cho tất cả. Đây không phải do lòng tốt — đây là bài học rút ra từ hàng nghìn vụ khiếu kiện giai đoạn 1 khi không làm như vậy.

Hà Nội đang làm với nhóm này: bồi thường cây trồng, đền bù đất 0 đồng.

Nhóm D — Người thuê trọ trong phạm vi dự án:

Đây là nhóm vô hình nhất — không ai đếm, không ai bồi thường, không ai lo tái định cư. Họ là những người thuê phòng trong các nhà dân bãi sông, lao động nhập cư làm việc ở chợ đầu mối Long Biên, người thu gom phế liệu ở khu bãi sông Phúc Tân, Phúc Xá... Khi chủ nhà dọn đi, họ mất chỗ ở mà không nhận được gì.

Thượng Hải cũng không giải quyết tốt nhóm này ở giai đoạn 1 và 2. Đến giai đoạn 3, họ đưa ra chính sách hỗ trợ tạm thời cho người thuê trọ dài hạn (trên 5 năm) với khoản trợ cấp nhỏ tìm chỗ ở mới. Không hoàn hảo, nhưng ít nhất là công nhận sự tồn tại của nhóm này.

II. PHỐ CỔ HÀ NỘI VÀ BÀI HỌC “BẢO TỒN KHÔNG PHẢI LÀ CƯỠNG BỨC”

Hà Nội cam kết bảo tồn phố cổ (phường Hoàn Kiếm) và khu phố cũ (Cửa Nam) — đây là quyết định đúng đắn và cần được giữ vững.

Nhưng “bảo tồn” không chỉ có nghĩa là không phá. Bảo tồn theo nghĩa đầy đủ là: giữ lại cư dân, giữ lại hoạt động kinh tế truyền thống, giữ lại cấu trúc xã hội — chứ không chỉ giữ lại vỏ ngoài kiến trúc trong khi đẩy người dân đi và biến thành phố thành bảo tàng cho khách du lịch.

Thượng Hải đã từng làm bảo tồn theo kiểu “chỉ giữ vỏ ngoài” ở một số khu và học được bài học đắt: khi không có người dân thực sự sinh sống, không gian bảo tồn trở thành thương mại thuần túy và mất đi hồn cốt của nó.

Đối với Hà Nội, phố cũ cận đại có giá trị không phải chỉ vì kiến trúc nhà ống, mà vì hàng nghìn hộ kinh doanh đang biến mỗi con phố thành một làng nghề riêng biệt — không chỉ như phố Hàng Đồng, phố Hàng Bạc, phố Hàng Mã, mà còn các làng đào, quất, bánh chưng, làm gốm...

Nếu “bảo tồn” kiểu "tái thiết" (từ của liên danh) đồng nghĩa với di dời 26.730 người ra khỏi làng nghề, phố cũ, mở nhà hàng và cửa hàng quà lưu niệm cho khách du lịch, thì đó không phải bảo tồn — đó là thay thế.

III. HAI CÁCH NHÌN VỀ NGƯỜI DÂN: “ĐỐI TƯỢNG” HAY “ĐỐI TÁC”?

Cách nhìn “đối tượng”: Người dân là người bị ảnh hưởng, cần được bảo vệ, cần được đền bù đủ và tái định cư tốt. Nhà nước và doanh nghiệp quyết định, người dân thực hiện.

Cách nhìn “đối tác”: Người dân là người có quyền lợi hợp pháp trong mảnh đất và không gian họ đã sống, có kiến thức thực tế mà không bản quy hoạch nào có, và có quyền tham gia vào quá trình quyết định liên quan đến cuộc sống của họ.

Thượng Hải đi từ cách nhìn thứ nhất sang cách nhìn thứ hai qua ba giai đoạn — không phải vì lý tưởng, mà vì cách nhìn thứ nhất tạo ra quá nhiều khiếu kiện và bất ổn.

Ở giai đoạn 3, Thượng Hải thí điểm mô hình “cổ phần hóa đất đai” — người dân góp đất vào dự án, nhận cổ phần, chia lợi nhuận sau cải tạo. Thay vì mất đất và nhận tiền một lần, họ trở thành cổ đông dài hạn trong sự thịnh vượng mà mảnh đất cũ của họ tạo ra.

Đây là ý tưởng mà Hà Nội có thể thí điểm — đặc biệt tại các khu vực phố cổ và phố cũ, nơi người dân đang có tài sản có giá trị cao. Thay vì di dời và đền bù, tạo cơ chế cho họ tham gia dưới dạng cổ đông trong các dự án cải tạo.

Kết quả: họ được ở lại, thành phố được cải tạo, và giá trị tăng thêm được chia sẻ thay vì tập trung về phía doanh nghiệp.

-----

Kỳ tiếp theo: Hà Nội cần “Trung tâm Tái thiết Đô thị” riêng của mình — và năm đề xuất cụ thể.

------

Xem lại kỳ 3: https://www.facebook.com/share/p/1E3Fj5FGBF/?mibextid=wwXIfr

Ẩn bớt

Luật đô thị đặc biệt cần nhìn văn hóa như một “hạ tầng mềm”

 LTS: Trong quá trình xây dựng Luật Đô thị đặc biệt, câu chuyện không chỉ nằm ở cơ chế tài chính, hạ tầng hay quyền tự chủ cho các siêu đô thị, mà còn ở cách gìn giữ những giá trị làm nên bản sắc riêng của thành phố. Với TP.HCM, đó là ký ức đô thị, không gian văn hóa cộng đồng, di sản kiến trúc, đời sống cư dân và sức sống xã hội đã được tích lũy qua nhiều thế hệ.

Bài viết dưới đây là tham luận của TS. Nguyễn Thị Hậu - Tổng Thư ký Hội Hoa học Lịch sử TP.HCM - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM - tại Hội thảo khoa học tham vấn ý kiến chuyên gia, nhà khoa học, trí thức tiêu biểu về dự thảo Luật Đô thị đặc biệt do UBND TP.HCM tổ chức ngày 22.5 vừa qua. Từ góc nhìn quy hoạch và quản trị đô thị, tác giả cho rằng dự luật hiện vẫn nghiêng nhiều về tư duy tăng trưởng, trong khi các cơ chế bảo vệ “vốn văn hóa - xã hội” của đô thị chưa được thể hiện rõ nét. Bài viết đồng thời đưa ra nhiều đề xuất cụ thể nhằm bổ sung các công cụ pháp lý cho bảo tồn di sản, bảo vệ cảnh quan lịch sử và gìn giữ bản sắc đô thị trong quá trình phát triển.

Đô thị đặc biệt không chỉ là hạ tầng và tăng trưởng

Dự thảo Luật Đô thị đặc biệt (bản ngày 19.5.2026) đã thể hiện tư duy đổi mới mạnh mẽ trong việc trao quyền tự chủ, phân quyền và xây dựng các cơ chế vượt trội cho các đô thị đặc biệt như TP.HC. Đặc biệt, dự luật đã đề cập đến việc giữ gìn bản sắc văn hóa, phát triển công nghiệp văn hóa, kinh tế đêm, du lịch đô thị và các khu phát triển thương mại - văn hóa (BID). Đây là hướng tiếp cận cần thiết đối với một đô thị trung tâm có vai trò quốc gia và quốc tế.

Tuy nhiên, dự luật chủ yếu tiếp cận đô thị đặc biệt từ góc độ quản trị, hạ tầng và động lực tăng trưởng kinh tế, trong khi yếu tố văn hóa và vốn xã hội – nền tảng tạo nên tính đặc biệt và sức sống lâu dài của đô thị – chưa được thể hiện tương xứng. Một đô thị đặc biệt không chỉ được xác định bằng quy mô kinh tế, quyền tự chủ hay hệ thống hạ tầng hiện đại, mà còn bởi bản sắc lịch sử, ký ức đô thị, tính đa dạng văn hóa, năng lực sáng tạo xã hội và sự gắn kết cộng đồng. Chính các yếu tố này tạo nên sức hấp dẫn riêng, năng lực cạnh tranh mềm và khả năng phát triển bền vững của thành phố trong dài hạn.

Trong dự thảo hiện nay, văn hóa phần lớn vẫn được nhìn như một lĩnh vực khai thác kinh tế thông qua công nghiệp văn hóa, du lịch hay kinh tế đêm. Trong khi đó, các cơ chế bảo vệ và phát huy “vốn văn hóa – xã hội” của đô thị còn khá thiếu. Chưa thấy các điều khoản quy định cụ thể về các vấn đề đó. Trong khi đó Luật Thủ đô 2024 đã đề cập rất rõ nét thông qua các điều khoản quy định về giải thích từ ngữ, chính sách quy hoạch, cải tạo đô thị và các biện pháp phát triển văn hóa, đặc biệt về bảo tồn di sản và cảnh quan lịch sử của Thủ đô.

Một đô thị đặc biệt không chỉ được xác định bằng quy mô kinh tế, quyền tự chủ hay hệ thống hạ tầng hiện đại, mà còn bởi bản sắc lịch sử, ký ức đô thị, tính đa dạng văn hóa, năng lực sáng tạo xã hội và sự gắn kết cộng đồng.

Dự luật này đã có đề cập đến yếu tố văn hóa, tuy nhiên mức độ đề cập hiện tại mới dừng lại ở khung định hướng, mang tính tổng thể, chưa đi sâu vào các giải pháp kỹ thuật cụ thể hay các cơ chế bảo tồn đặc thù cho di sản. Yếu tố văn hóa và di sản được định vị nằm tập trung tại Chương IV: Phát triển kinh tế, văn hóa - xã hội.

Trong toàn bộ cấu trúc 45 điều của Dự thảo Luật, các nội dung có khả năng tác động hoặc trực tiếp điều chỉnh lĩnh vực văn hóa và di sản bao gồm:

Mục 2 Chương IV (Phát triển văn hóa, thể thao, du lịch, giáo dục, đào tạo, y tế, an sinh xã hội): Đây là địa bàn chính của lĩnh vực này.

Điều 23. Phát triển văn hóa, thể thao, du lịch: Điều luật này trực tiếp gọi tên "Văn hóa". Đối với một đô thị đặc biệt, điều này sẽ tạo cơ sở pháp lý để thành phố xây dựng các cơ chế phát triển công nghiệp văn hóa, thể thao và du lịch xứng tầm.

Điều 24. Khu phát triển thương mại và văn hoá, mô hình phát triển kinh tế ban đêm: Đây là điểm mới, tư duy quản lý hiện đại khi gắn kết "văn hóa" với "kinh tế ban đêm" và "thương mại", biến di sản/văn hóa thành nguồn lực kinh tế (ví dụ: các tuyến phố đi bộ di sản, không gian văn hóa sáng tạo ban đêm).

Các điều luật liên đới (Hỗ trợ gián tiếp cho di sản):

Điều 11. Quản lý, khai thác, sử dụng không gian ngầm, không gian tầm thấp, không gian tầm cao: Điều này rất quan trọng đối với bảo tồn di sản cảnh quan (như khống chế chiều cao quanh các khu di tích cốt lõi, không làm phá vỡ không gian kiến trúc truyền thống).

Điều 36. Thu hút đầu tư, ưu đãi, hỗ trợ đầu tư, phát triển doanh nghiệp: Có thể áp dụng để thu hút các nguồn lực xã hội hóa (PPP) đầu tư vào bảo tồn di sản hoặc công nghiệp văn hóa.

Trong chương này chưa có các điều khoản quy định cụ thể về: Bảo vệ cảnh quan lịch sử và ký ức đô thị; bảo tồn các không gian văn hóa cộng đồng; Đánh giá tác động văn hóa – xã hội đối với các dự án TOD, tái thiết đô thị hay chỉnh trang khu trung tâm; bảo vệ cộng đồng cư dân gốc trong quá trình tái thiết và phát triển đô thị nén; Hạn chế nguy cơ thương mại hóa, sân khấu hóa hoặc đồng nhất hóa bản sắc đô thị trong các lĩnh vực phát triển CNVH.

Vấn đề về "Chế tài" và "Quản lý vi phạm": Các điều luật cụ thể để quản lý và chế tài mang tính nguyên tắc hệ thống, cụ thể: Điều 43. Xử lý vi phạm, loại trừ, miễn trách nhiệm pháp lý: Đây là điều khoản cốt lõi quy định về chế tài của toàn bộ Luật này. Tuy nhiên, vì đây là luật khung (Đô thị đặc biệt) nên Điều 43 sẽ không ghi rõ "phạt bao nhiêu tiền nếu phá hoại di sản", mà nó sẽ xác định thẩm quyền, nguyên tắc xử lý vi phạm trong quản lý đô thị nói chung. Các hành vi xâm hại văn hóa, di sản cụ thể sẽ phải dẫn chiếu theo Luật Di sản văn hóa hiện hành hoặc các văn bản dưới luật (Nghị định) hướng dẫn riêng cho đô thị đặc biệt này.

Đề xuất bổ sung một số điều khoản liên quan đến nội dung văn hoá – xã hội và di sản đô thị

Quan điểm dựa trên định hướng quan trọng: Thứ nhất, xác định rõ trong các nguyên tắc phát triển rằng văn hóa, di sản, ký ức đô thị và vốn xã hội là nền tảng cấu thành bản sắc và năng lực cạnh tranh của đô thị đặc biệt.

Thứ hai, bổ sung cơ chế đánh giá tác động văn hóa – xã hội đối với các dự án lớn như TOD, tái thiết đô thị, cải tạo khu trung tâm lịch sử, kinh tế đêm hoặc phát triển ven sông. Việc đánh giá này cần được xem như một phần bắt buộc tương tự đánh giá tác động môi trường.

Thứ ba, có cơ chế bảo vệ các “không gian ký ức đô thị”, bao gồm chợ truyền thống, khu phố lịch sử, cảnh quan sông nước, không gian sinh hoạt cộng đồng và các dạng di sản sống khác, thay vì chỉ tập trung vào các di tích riêng lẻ.

Thứ tư, tăng cường vai trò tham gia của cộng đồng cư dân trong quá trình quy hoạch, tái thiết và quản lý di sản đô thị; bảo đảm người dân không chỉ là đối tượng bị tác động mà còn là chủ thể tham gia phát triển đô thị.

Thứ năm, coi vốn xã hội như một dạng “hạ tầng mềm” của đô thị đặc biệt, bên cạnh hạ tầng giao thông hay kỹ thuật. Một thành phố hiện đại nhưng thiếu sự gắn kết cộng đồng, thiếu bản sắc và suy giảm đời sống văn hóa sẽ khó có thể phát triển bền vững và cạnh tranh ở tầm quốc tế.

Dựa trên các nguyên tắc: Vốn văn hoá, di sản TPHCM trong không gian mới; Cân bằng giữa phát triển kinh tế đô thị và giữ gìn bản sắc văn hóa cốt lõi; Bảo tồn di sản là phương thức đặc thù của phát triển bền vững; Đối chiếu với Luật thủ đô 2024, cụ thể điều 20 và 21; Đưa Nghị quyết 80 về Phát triển văn hoá VN vào thực tiển ở góc độ luật hoá.

Để khắc phục những hạn chế về nội dung phát triển văn hóa và bảo tồn di sản trong một đạo luật mang tính chiến lược như Luật Đô thị đặc biệt, xin đề xuất một số giải pháp cụ thể nhằm "gia cố" và làm cho Dự Luật mang tính toàn diện hơn.

Thiết kế lại cấu trúc điều luật (định danh rõ "Di sản"): Hiện tại, di sản văn hoá đang bị "gộp chung" vào nhóm phát triển kinh tế - xã hội tại Điều 23 và 24. Để nâng tầm và có công cụ quản lý mạnh mẽ hơn, cần tách hoặc bổ sung một Điều luật riêng biệt: Ví dụ, bổ sung "Điều 23 khoản a. Bảo tồn, phát huy giá trị di sản văn hóa và kiến trúc cảnh quan đô thị đặc biệt".

Lý do là vì đô thị đặc biệt luôn đối mặt với áp lực "đập cũ xây mới". Việc có một điều luật riêng sẽ tạo hành lang pháp lý để thành phố ban hành danh mục các công trình kiến trúc đô thị có giá trị lịch sử, ký ức (dù chưa được xếp hạng di tích cấp quốc gia) để bảo vệ.

Bổ sung các công cụ kinh tế và nguồn lực đặc thù (khắc phục hạn chế tài chính): Tại Chương VI (Nguồn lực phát triển đô thị đặc biệt), cần lồng ghép các cơ chế tài chính đặc thù cho văn hóa và di sản thay vì chỉ tập trung cho hạ tầng hay công nghệ, cụ thể:

Bổ sung "Quỹ bảo tồn di sản đô thị" (tại Điều 31 hoặc Điều 36): Quỹ này được trích một tỷ lệ % nhất định từ nguồn thu đấu giá đất, thuế bất động sản, hoặc doanh nghiệp khai thác du lịch tại chính đô thị đó.

Cơ chế chia sẻ lợi ích và hỗ trợ tư nhân: Nhiều di sản đô thị thuộc sở hữu tư nhân (nhà phố cổ, biệt thự cũ). Luật cần quy định chính sách hỗ trợ kinh phí trùng tu hoặc ưu đãi thuế cho người dân đang sinh sống và giữ gìn di sản, giúp họ không phải tự ý cơi nới, phá dỡ công trình.

Cơ chế "Chuyển nhượng quyền phát triển" (Transfer of Development Rights - TDR): Đây là công cụ rất thành công trên thế giới. Nếu một chủ sở hữu có khu đất di sản bị khống chế chiều cao (theo Điều 11), họ có quyền bán "phần chiều cao không được xây dựng đó" cho các nhà phát triển ở khu vực đô thị mới để đổi lấy tiền bảo tồn di sản.

Hoàn thiện "Chế tài" và "Cơ chế đặc cách" (khắc phục hạn chế tại Điều 43): Để Điều 43 (Xử lý vi phạm, loại trừ, miễn trách nhiệm pháp lý) có tính răn đe cao trong lĩnh vực này, cần bổ sung chế tài kinh tế cực mạnh vượt khung. Theo đó, cần cho phép đô thị đặc biệt áp dụng mức xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực di sản, xây dựng trái phép trong vùng đệm di sản cao gấp 2 - 3 lần so với quy định chung của cả nước.

Biện pháp khắc phục hậu quả nghiêm ngặt, đó là buộc khôi phục lại nguyên trạng (nếu có thể) hoặc tịch thu phần lợi nhuận bất hợp pháp do việc phá hoại di sản/xây dựng sai phép mang lại.

Cơ chế "Loại trừ trách nhiệm" (miễn trách nhiệm pháp lý) phù hợp cho bảo tồn: Tại Điều 43 có nhắc đến "loại trừ, miễn trách nhiệm pháp lý". Cần áp dụng cơ chế này cho các cơ quan, cá nhân thực hiện thí điểm các giải pháp bảo tồn mang tính đổi mới sáng tạo, mạo hiểm nhằm cứu vãn di sản cấp bách, tránh việc sợ sai, sợ trách nhiệm dẫn đến việc di sản bị xuống cấp theo thời gian mà không ai dám can thiệp.

Tích hợp văn hóa vào quy hoạch hạ tầng và không gian ngầm: Tại Điều 10 (Quy hoạch Thành phố) và Điều 11 (Quản lý không gian ngầm/cao): Cần quy định bắt buộc phải có báo cáo "Đánh giá tác động di sản" (Heritage Impact Assessment - HIA) trước khi phê duyệt bất kỳ dự án hạ tầng lớn nào (như tàu điện ngầm metro, cầu vượt, cao tốc đô thị) đi qua khu vực nội đô lịch sử. Điều này ngăn chặn kịch bản hạ tầng hiện đại vô tình "bóp nghẹt" hoặc làm sụt lún các di sản kiến trúc trên mặt đất.

Phát triển "Mô hình kinh tế ban đêm" gắn với bản sắc bản địa: Tại Điều 24: Cần làm rõ tiêu chí các "Khu phát triển thương mại và văn hóa". Tránh tình trạng kinh tế ban đêm biến thành các khu phố nhậu nhẹt, bar, pub rập khuôn, mất bản sắc. Luật cần định hướng ưu tiên không gian cho các ngành công nghiệp sáng tạo, nghệ thuật đường phố, trình diễn di sản phi vật thể và phát triển các không gian bảo tàng mở về đêm.

Ý nghĩa và giá trị của Luật đô thị đặc biệt trong giai đoạn mới

Luật Thủ đô đã tạo ra một hành lang pháp lý toàn diện từ việc định danh, bảo tồn không gian, phân bổ nguồn lực công cho đến việc xã hội hóa, thiết lập các quỹ tài chính và mô hình kinh tế đặc thù nhằm bảo vệ di sản và phát huy tối đa "vốn văn hóa" lâu đời của Thăng Long - Hà Nội.

Trong đó, vấn đề văn hoá và di sản đô thị được đưa lên thành một nội dung rất quan trọng, thậm chí có thể nói là một trong những “trụ cột bản sắc” để xác định tính đặc thù của Hà Nội. So với Luật Thủ đô 2012, luật mới mở rộng đáng kể cách tiếp cận: không chỉ bảo tồn di tích riêng lẻ mà hướng tới bảo vệ không gian văn hóa đô thị lịch sử, ký ức đô thị và cảnh quan văn hóa của Thủ đô.

Việc bổ sung các nội dung trên vào Luật Đô thị đặc biệt (TP.HCM) không chỉ giúp hoàn thiện tư duy phát triển đô thị đặc biệt, mà còn góp phần bảo đảm cho quá trình hiện đại hóa của TP.HCM sẽ không đánh đổi bằng sự đứt gãy ký ức đô thị và suy giảm bản sắc văn hóa – xã hội, vì đó là nguồn lực nội sinh rất quan trọng của thành phố trong hiện tại và tương lai. Đồng thời khẳng định rằng, nguồn lực của TP.HCM đóng góp cho cả nước không chỉ từ kinh tế mà còn từ nguồn lực văn hoá độc đáo và nhân văn.

Luật đô thị đặc biệt bước đầu tạo ra "chiếc áo pháp lý" cho đô thị vận động trong nền kinh tế thị trường, nhưng để bảo vệ những "giá trị cốt lõi, dễ tổn thương" của văn hóa và di sản đô thị trước làn sóng đô thị hóa, phần nội dung chi tiết của các điều luật này cần được bổ sung các điều khoản cụ thể làm công cụ quản lý và phát triển văn hóa nói chung, di sản nói riêng một cách hiệu quả và bền vững.

TP.HCM, ngày 22.5.2026

TS. Nguyễn Thị Hậu (Tổng Thư ký Hội khoa học Lịch sử TP.HCM - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu phát triển TP.HCM)

Các công trình của Hội Dòng Mến Thánh giá Thủ Thiêm, Nhà thờ Thủ Thiêm là những di chỉ văn hóa, lịch sử, tôn giáo… ở Khu đô thị Thủ Thiêm (quận 2, TP.HCM) đã tồn tại gần 180 năm qua. Ảnh tư liệu: Nguyễn Minh Tú